En ciudades como Málaga o Gran Canaria, las manifestaciones por la cuestión de la vivienda se suceden sin parar. No sólo es un problema (grave) para la sociedad, sino que es un tema central en el debate político en la actualidad. A lo largo del último año, los expertos ya advertían de la creciente tensión sobre el mercado, debido no sólo a la escasa oferta y a los precios altos, sino también a la bajada del euríbor.
El precio de la vivienda no ha dejado de crecer: en febrero, el precio medio pulverizó los peores registros de los años de la burbuja inmobiliaria, encadenando varios trimestres de subida. «Antes, ahorrando, te daba para la entrada y ahora, como mucho para el felpudo»: Wyoming ha ‘bromeado’ con esta situación, aunque lo cierto es que los datos no son ninguna broma. Ahora bien, ¿hasta cuándo seguirá subiendo el precio de la vivienda?
Según las conclusiones del XXI Observatorio de la Valoración, elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), los precios seguirán creciendo de forma estable en España en 2025, después de que lo hiciera un 6% en 2024. Esta tendencia al alza no ha mermado el atractivo de la vivienda para los inversores extranjeros, especialmente en zonas costeras y grandes ciudades, donde la diferencia de precios con otros mercados europeos hace que las viviendas en España sean percibidas como «baratas».
El XXI Observatorio de la Valoración, publicado el 4 de marzo, analiza la evolución del mercado inmobiliario español en 2024 y sus perspectivas para 2025, y ha sido elaborado por la profesora de la Universidad de Alicante Paloma Taltavull, responsable del departamento de Economía Aplicada de la Universidad, con la colaboración de un grupo de 14 expertos. Según el informe, la evolución de este mercado sigue determinada por el crecimiento de los precios, la fuerte demanda y una oferta insuficiente que agrava los problemas de acceso a la vivienda.
En 2024 se registraron más de 152.000 transacciones de viviendas usadas solo en el tercer trimestre, alcanzando un volumen récord con 170.000 operaciones por trimestre a lo largo del año. Este dato, junto con los registros de 2023, refleja una actividad elevada en el mercado inmobiliario, comparable con la de 2006, pero con un porcentaje de viviendas a la venta que sigue por debajo de los umbrales que indicarían un proceso especulativo, estimados en el 3% o 3,5% del stock anual. El informe también analiza el contexto internacional, marcado por las turbulencias en otros países, como las burbujas de precios post-Covid en Europa, los desajustes en el mercado residencial en China y las tensiones en Estados Unidos.
Según la autora, España ha logrado mantenerse alejada de un proceso especulativo, con un crecimiento moderado de los precios y un mercado relativamente equilibrado en comparación con otras economías. Así, el informe destaca que la evolución del sector en 2024 es más sostenible, comparada con la burbuja de 2006, debido a las restricciones al acceso a la financiación y a un sistema hipotecario más ajustado.
El principal problema: no hay vivienda
A pesar de que el número de viviendas iniciadas aumentó un 14,3% el año pasado, sigue siendo insuficiente para atender la creciente demanda, con lo que la escasez de oferta se mantiene como el mayor reto estructural del mercado. Aunque los costes de construcción se han estabilizado y están subiendo por debajo de la inflación, los expertos que han participado en el Observatorio coinciden en que esto no será suficiente para incentivar la construcción en 2025. Para ellos, la escasez de suelo urbanizable, las restricciones normativas y la falta de acceso a financiación serán las principales barreras para el desarrollo de nuevos proyectos.
En cuanto a la demanda, los expertos indican que en la actualidad existe una demanda estructural, impulsada por el crecimiento poblacional, la movilidad laboral y la inversión extranjera en segundas residencias. Esto contrasta con la demanda especulativa que había en 2006, cuando el crecimiento estaba basado en expectativas de revalorización a corto plazo, lo que acabó dando lugar al estallido de la burbuja.
Consecuencia: el alquiler sube más del 20% en algunas ciudades
En cuanto al mercado del alquiler, los precios aumentaron de media un 10% el año pasado, aunque en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia se encarecieron más del doble. La mayoría de los expertos que han participado en el Observatorio creen que esta tendencia se mantendrá debido a la falta de oferta, agravada por la decisión de una parte de los propietarios de alquilar sus pisos en el mercado turístico, así como por el crecimiento de la demanda impulsada por la inmigración y la movilidad laboral y las restricciones al acceso a la compra de vivienda.
Los costes de edificación revirtieron el año pasado la tendencia alcista observada desde 2022 y se mantuvieron ligeramente por debajo de la inflación, con lo que ya no son un obstáculo para los promotores, y hay buenas perspectivas para obras civiles y edificaciones no residenciales, aunque no para viviendas. Los expertos creen que la actividad promotora seguirá limitada por obstáculos como la escasez de suelo urbanizable en zonas de alta demanda, los elevados costes de la mano de obra, las restricciones crediticias y el aumento de los precios del suelo en algunas áreas.
La financiación sigue siendo un factor limitante clave para la oferta de vivienda, especialmente debido a la escasez de capital y el endurecimiento del crédito tras la crisis de 2008, así como la poca financiación alternativa que existe en el mercado español. Según el presidente de la AEV, Miguel Ángel Castillo, «la falta de oferta sigue siendo el mayor desafío del mercado inmobiliario español» y «si no se adoptan medidas para incentivar la construcción de vivienda asequible y facilitar la financiación, el acceso a la vivienda será cada vez más difícil en los próximos años, a pesar de la fuerte actividad del sector y la falta de riesgos especulativos».
La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) es una entidad sin ánimo de lucro fundada en 2012 que integra a 22 sociedades de tasación que se encargan de alrededor del 86% de las valoraciones que se hacen en España.
