El tópico: tu casa es el gasto más importante que harás en tu vida. La realidad:
tu casa es el gasto más importante que harás en tu vida. O al menos el más grande. Por eso, es mejor tener ciertos truquitos en mente. Para que todo salga bien. Porque cuando te metes a buscar, todo es nuevo….
¿Interior? ¿Exterior? ¿Tiene derramas? ¿Gas natural? ¿Hay que hacer obras? ¿Es esta casa LA casa? Y, si de verdad lo es, ¿cómo consigo que no me la quiten?
Vayamos por partes. En este artículo te voy a dar unos ‘tips’ que te ayudarán durante distintos momentos del proceso de compra-venta. No te ayudaré a elegir, entiendo que eso es fácil. Pero sí hablaremos de un par de cosillas no muy conocidas a la hora de reservar la vivienda para que no se te adelanten y también a la hora de conseguir la hipoteca. Arrancamos.
Reservar la vivienda
Quizá te haya pasado. A mí sí. Un par de veces. Y no veas la rabia que da. Después de 1.001 visitas, das con una casa que te gusta. Te ves viviendo. La zona, el precio, la luz, la terraza… todo perfecto. Y cuando, pongamos, a la segunda visita, dices que estás interesada…¡pluf! Te pinchan la burbuja y te dicen que otra persona la ha reservado. Te voy a dar un par de opciones para que te adelantes a tus “competidores”.
1. La opción de compra:
Puede ser un buen paso previo a las arras. Es, en esencia, un contrato entre particulares, en el que el vendedor da al optante la posibilidad de comprar un bien, y se compromete a no venderlo durante un plazo determinado. Para que sea válido, además de los datos de ambas partes y de la vivienda, se debe especificar no solo el precio final sino también el plazo que tienes para comprar. Se da una cantidad pactada entre las partes, a modo de señal.
Consejo: puedes llevar a las visitas un contrato tipo y rellenarlo ‘in situ’ si la vivienda te enamora. Eso te dará cierto margen para hacer el resto de gestiones con calma.
2. Las arras condicionadas:
Muchos vendedores ven las arras como la manera más clara que tiene un comprador de mostrar su compromiso con el cierre de la operación. No hay una cantidad fija para entregar en unas arras. De nuevo nos encontramos con un contrato entre particulares, en el que se puede pactar lo que más convenga a ambas partes. Pero hay mil “detallitos” en los que tienes que fijarte antes de firmar unas arras. Si te echas atrás, ¿pierdes el dinero? Y si es el vendedor quien recula, ¿pierde algo? ¿Pueden pedirte una indemnización más allá de la cantidad entregada?
En otro momento hablaremos de los tipos de arras, aquí solo quiero presentarte una opción interesante: Las arras condicionadas a hipoteca. En esencia, te comprometes a comprar en un plazo y por una cantidad concreta siempre que el banco te dé la hipoteca. Lo suyo es que especifiques, además, el porcentaje del total que te tendría que dar, el tipo… Si al final no consiguieras financiación, podrías recuperar el dinero siempre que así lo especifiques .
La hipoteca
Conseguir la mejor hipoteca es un largo camino en el desierto. Un desierto en el que todo te suena a arameo y tienes que leer y leer para entender lo que firmas (recuerda además que con la nueva ley hipotecaria un notario te explica todas las dudas y te “examina” para ver que lo has entendido bien). No te quiero desmotivar, pero es un rollo… Ahora bien, veamos algunas claves que te serán muy útiles a la hora de negociarla.
3. La vida es un bazar
Y esta afirmación se cumple incluso si hablamos con los bancos. No te dejes impresionar por las corbatas y las maneras impostadas. TODOS intentarán hacerte creer que negocian por ti, que su oferta es la mejor, que “es el mercado, amigos”… Hazme caso. Cuando creas que tienes una buena oferta, enséñasela a otro banco. La probabilidad de que te la mejoren es enorme. Porque todo es regateable. Igual logras quitarte alguna vinculación, o bajar el tipo de interés,… Lo suyo es que tengas reservada la casa, con un plazo largo de tiempo para negociar. Así no te podrán las prisas.
Y ya que vas a negociar, piensa ¿qué quiero conseguir? La mayoría de los bancos ofrece bajadas del tipo de interés a cambio de contratar ciertos productos. ¿Es obligatorio? No, pero la hipoteca así te sale más barata. Dicho esto, ¿quieres tener tu seguro de hogar siempre con el banco? ¿O prefieres optar por otro tipo de vinculación? Negocia, negocia, negocia. Y solo cuando estés convencido de que lo que tienes es muy bueno, firma.
4. La barrera del 80%:
Si estás metido en harina, sabes que cuando quieres una hipoteca, lo primero que hay que hacer es tasar el bien. El precio de esto no es fijo. Depende de si te estás comprando un pisito o una mansión, de dónde está la casa… En la mayoría de casos hablamos de varios cientos de euros. El valor por el que te tasen la casa es fundamental. Porque, a diferencia de lo que pasaba antes del pinchazo de la burbuja hipotecaria, ya no se dan hipotecas del 100% salvo en contadísimas excepciones.
El límite para la mayoría de los bancos es el 80%. Y en este 80 también hay truco. Algunos te lo dan del valor de la tasación. Otros del valor de compraventa, que suele ser algo más bajo. Y mucho optan por darte el 80% del más bajo de los dos valores. Fíjate bien en cuánto te dan y en si tienes suficiente para hacer frente después a los gastos y posibles obras que puedan surgir.
Existen “negociadores” que, a base de tratar diariamente con muchos bancos, consiguen buenas ofertas. Algunos son de pago (rondan los 3.000 y solo cobran si firmas) y otros son gratuitos. Echa un vistazo en la red, quizá te sea de ayuda. La parte buena es que te quitan mucho trabajo. Y además, insisto, cuando te den la mejor opción, si queda margen … ¡regatea!
5. Ojo a los gastos:
Habrás oído que ahora los bancos pagan los gastos. La realidad es que pagan algunos, pero no todos. Hay cosas que corren de tu cuenta.
Para empezar hay que diferenciar, porque hay gastos que genera la hipoteca y gastos derivados de la compraventa. Hoy no te los desgranaré todavía, iré directa al grano: ¿es mucho? Lo cierto es que muchos expertos recomiendan tener ahorrado entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda que vamos a comprar para poder hacerles frente sin problemas.
Dicho todo esto. No te asustes. Es complejo y requiere cierto aprendizaje. Solo recuerda: lee, lee y lee. Y si dudas, pregunta. Además, piensa que al final acabas viviendo en tu nueva casita, y eso es muuuuy gratificante.
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