Las desavenencias entre propietarios e inquilinos suelen surgir a la hora de tocar los precios: «El año pasado nuestra casera nos subió el alquiler, así que este año, como ha bajado el IPC, lo hemos ingresado con la reducción correspondiente». A Antonio y a su pareja no les cayó muy bien que la propietaria de su piso, muy cerca de la madrileña estación de Atocha, les subiera la renta el año anterior 2,25 euros, por lo que estuvieron «pendientes» de ese índice económico a sabiendas de que iba a bajar.
A él, que ha pasado por multitud de alquileres desde que comenzó la universidad, nunca le habían tocado el precio pactado al inicio del contrato durante su estancia en esa vivienda. Puede parecer poco decoroso comunicarse con los inquilinos para ingresar dos euros más de una renta de 750. Más aún porque, cuando ha tocado bajar el precio, la casera no ha dado señales de vida.
No obstante, tanto esa subida, como la bajada que han aplicado ellos de 3,7 euros son correctas, pues es lo que indica su contrato y algo habitual en los alquileres entre particulares: regirse por el Índice de Precios de Consumo, lo que conocemos como IPC
IPC negativo en 2020
La pandemia ha pasado factura a la economía y el IPC ha sido de un -0,5%. Esto significa que en 2020 los precios han bajado en España ese porcentaje de forma generalizada.
Lo habitual es pensar que esta bajada también podemos aplicarla al alquiler de nuestra vivienda, y aunque buena parte de los arrendamientos se actualizan con el IPC, la realidad es que la revisión de nuestro alquiler dependerá del contrato y del año en que se haya firmado.
El IPC, el índice de referencia habitual
Para saber si tenemos derecho a exigir una bajada, lo primero que debemos es mirar qué pone en nuestro contrato de alquiler, porque lo que prima es la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario.
En realidad, puede haber tantos modelos de actualización de precios como alquileres. Por ejemplo, en el contrato que firmaron Oliver y su pareja, que viven en Barcelona, dice que «en caso de que hubiera IPC negativo, este no se aplicará». Es decir, que solo variará su renta para subirla.
Podemos incluso inventarnos un índice propio. Eso sí, hay algunos límites marcados por la normativa vigente en ese momento.
Quien tiene obligación de calcular y comunicar la bajada del precio es el arrendador
Los contratos suelen incluir una cláusula que hace referencia a la revisión o actualización de los precios, y en ese mismo apartado puede explicar cuándo y qué índice de referencia se seguirá para actualizarlos. Lo habitual es seguir el IPC, un índice «justo», a ojos de Roberto Cacho, gerente de la inmobiliaria Etikalia, «porque es el que mejor refleja la realidad de la economía».
Si es así, podemos calcular la variación correspondiente de una forma muy sencilla con esta calculadora que ofrece el Instituto Nacional de Estadística. Según apunta Cacho, «quien tiene obligación de calcularlo y comunicarlo es el arrendador», pero si no lo hace, el inquilino puede exigirlo. O ahorrarse la conversación y pagar directamente la reducción que corresponda, como hizo Antonio con su casera.
Cinco reformas en seis años
La normativa sobre alquileres en España ha variado hasta cinco veces desde 2013. La última entró en vigor el 5 de marzo de 2019. Por lo general, desde junio de 2013 ha existido libertad de acuerdo entre arrendador y arrendatario para establecer la cláusula de actualización y esta se debe hacer en la fecha en que cumpla cada año el contrato (que no tiene que por qué ser enero).
En los últimos cambios legislativos, de 2019, y para acabar con las subidas abusivas, se añadió que en ningún caso ese incremento de la renta será superior a la variación de IPC que corresponda.
Si el contrato no dice nada sobre la actualización del precio del alquiler (ya es raro que la persona propietaria no lo prevea, pero puede darse), y si la fecha de la firma es posterior al 31 de marzo de 2015, la renta no se actualizará. Si es tu caso y vives de alquiler, has tenido suerte, porque es menos frecuente que baje. En cambio, en los contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2015 se aplicará el IPC (si no hay cláusula de acualización).
La normativa sobre alquileres en España ha variado cinco veces desde 2013
También puede ser que, aunque lo especifique el contrato, no se revise la renta anualmente o se haga con otra periodicidad diferente. Esta es la situación de Marcos y de su compañero de piso Fernando: sus caseros les subieron el precio conforme al IPC, según consta en su contrato, pero tras tres años de alquiler. Desde entonces, y dos años después, no les han tocado el precio ni al alza ni a la baja.
En esa tesitura, y aunque este año el IPC haya bajado, al inquilino no le interesa pedir que se aplique, ya que el propietario de la vivienda puede decidir revisar los precios desde que corresponda, y lo más habitual, como vemos en el siguiente gráfico, es que los precios suban. Desde 2002, la variación anual del IPC ha sido positiva en 183 de los 228 meses que han pasado.
Otra situación que puede darse es que haya cláusula de actualización pero que no contemple qué índice será el referente: en ese caso, entre la reforma de 2013 y la de 2015 regía el IPC, pero desde marzo de 2015 se revisará mediante el IGC, o Índice de Garantía de Competitividad.
¿Qué es el Índice de Garantía de Competitividad?
El IGC es una tasa que mide la competitividad de los precios con respecto a la zona euro. La norma de este indicador es que, cuando es negativo, no se revisan los precios, y cuando es positivo se hará con un tope del 2%. Pero desde su creación con la reforma del alquiler de marzo de 2015 siempre ha sido negativo, por lo que, quien se guíe por el IGC no habrá visto cambiar su renta.
Para el gerente de Etikalia el IGC es un índice que da «estabilidad» al mercado y es «beneficioso para ambas partes», porque ni hace bajar los precios, ni permite grandes subidas. El uso del IGC es poco frecuente entre particulares, añade Cacho.
La libertad de pacto establecida en la ley permite crear otras fórmulas, e inmobiliarias como Alquiler Seguro, cuya máxima es la «protección del propietario», ha creado su propio índice, el Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA).
Este índice privado se calcula utilizando tres variables basadas en precios medios de las rentas del año anterior: importe medio de las rentas firmadas en el mes, de las rentas en vigor y de las rentas de una muestra representativa de inmuebles facilitada por el portal Idealista.
La horquilla del ARCA es más amplia y ha tenido, como vemos en el siguiente gráfico, subidas y bajadas desde el -5% de bajada hasta rozar el 5% de subida. Este índice es más inestable si lo comparamos con el IPC y el IGC.
Entonces, ¿bajará este año el precio del alquiler o no?
Hasta ahora solo conocemos cómo ha ido el mercado hasta diciembre de 2020, según los datos que proporcionan los principales portales de venta y alquiler de vivienda. Idealista y Pisos.com han registrado una subida anual del 1,4 y 1,45% respectivamente, mientras que Fotocasa eleva esta cifra hasta el 4,6%.
Según este último portal, aunque han subido los precios, este incremento anual «es el más bajo registrado en las últimas seis subidas en cadena», que van desde el 4,9% de 2015 hasta un máximo del 18,6% de 2017. No obstante, estos precios se refieren a la oferta registrada por estos portales, que no controlan el precio cerrado final tras la negociación de las partes. Tampoco hay datos estatales oficiales sobre precio cerrado del alquiler.
Como experto en el mercado del alquiler, Roberto Cacho no se atreve a augurar cómo irá 2021, pues las previsiones que se han hecho en otras ocasiones no han sido acertadas: «Con el alquiler siempre parece que ha tocado techo y resulta que sigue subiendo«.
Según su análisis, donde ha bajado coincide con las grandes ciudades, allí donde la pandemia ha obligado a miles de propietarios a sacar sus viviendas turísticas al mercado del alquiler de larga duración. En el resto de España el alquiler ha seguido subiendo.
Y así coincide con los datos de Idealista, que dicen que Madrid, Barcelona, Palma, Sevilla y Málaga registraron «caídas históricas» en el alquiler durante 2020, debido al aumento de la oferta.
