Este repunte en la demanda de los alquileres también se ha reflejado en los precios, que, en comparación con las rentas del trabajo, han aumentado la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios.
Así, como señala el Banco de España, en 2021 un 48,9% de los hogares españoles que residían en viviendas de alquiler se encontraban en riesgo de pobreza o de exclusión social, el porcentaje más elevado de la Unión Europea (UE), mientras que un 40,9% dedicaba más del 40% de su renta disponible a la vivienda, frente a un 21,2% en el promedio de la UE.
«El aumento de la demanda de alquiler entre los colectivos con menor renta está relacionado con la situación del mercado laboral y los criterios de concesión de crédito hipotecario. La residencia en viviendas de alquiler es relativamente mayor en los trabajadores asalariados sin contratos a tiempo completo y entre los desempleados», agrega.
Además, el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Angel Gavilán, ha alertado de que las medidas coyunturales, como los créditos ICO para las hipotecas, no son «una fórmula milagrosa para resolver los desajustes de acceso a la vivienda», ya que se trata de un problema «estructural». «Es un problema que tiene muchas aristas. No hay ninguna solución que lo resuelva de manera inmediata«, ha comentado Gavilán.
El director general de Economía y Estadística ha explicado, como consta en el Informe Anual de 2022 del Banco de España, que la tendencia de vivienda en propiedad en España ha caído mucho en los últimos años, sobre todo entre los jóvenes, y esto ha provocado «un aumento de la desigualdad».
En ese documento, el Banco De España recuerda que «existe evidencia de que un elevado porcentaje de vivienda en propiedad tiende a reducir la desigualdad de la riqueza», algo que ocurría en España en el pasado, ya que la tenencia de activos reales, especialmente, de la vivienda principal, era más generalizada que en otras economías europeas.
Sin embargo, desde 2014 se ha observado un cambio en esa tendencia, como consecuencia de la «acusada reducción del porcentaje de hogares propietarios de vivienda», sobre todo entre los jóvenes.
Efectos adversos de la Ley de Vivienda
El Banco de España también cita en su informe la tendencia alcista de las rentas del alquiler tras la pandemia. Si bien entre 2020 y 2021 se registraron caídas de entre el 3,5% y el 4%, se revirtieron en 2022, con repuntes de entre el 7% y el 7,5%.
El Informe alerta de que «el reciente dinamismo de los precios del alquiler se produce en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la provisión pública de alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial».
De acuerdo con las estimaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), el parque de vivienda de alquiler social de titularidad pública se situaría en torno a las 290.000 viviendas, en las que residirían un 1,6% de los hogares. Estas cifras contrastan con el parque de vivienda en alquiler social de otras economías europeas, cuyas ratios sobre el total del stock de vivienda se sitúan en el 7,5% en el promedio de la UE.
Además, el Banco de España también señala entre las causas del incremento de las rentas el crecimiento de las viviendas turísticas, que suponen un 1,2% del parque total de viviendas, así como la aparición de nuevas formas de arrendamiento por períodos inferiores a un año en mercados en los que existe una elevada demanda de vivienda residencial.
Ante esta situación, el Banco de España valora en su informe la futura Ley por el Derecho a la Vivienda. De ella reconoce su «énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler«, aunque cuestiona algunas medidas, como el control de rentas, que «podría generar efectos indeseados a medio plazo».
«La literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario», recalca el documento.
Entre esas consecuencias «adversas», el Banco de España alude a la reducción del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, a los cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados.
Apoyo decidido a la oferta privada de alquiler
El Banco de España también aboga por un «apoyo decidido de la oferta privada de alquiler», ante «la considerable magnitud del desequilibrio actual entre la oferta y la demanda». De esta forma, sostiene, se mitigarían las dinámicas alcistas en los precios del alquiler que se observan en las áreas tensionadas.
Para ello, se recomienda evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado.
Además, tampoco descarta medidas fiscales y regulatorias para incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado. El Banco de España insiste en evaluar «con rigor» la futura norma para evaluar su alcance.
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